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深圳老旧小区被迫改道棚改背后:城市更新蛋糕政府想吃、开发商想吃、业主也想吃

2017-8-28 17:49| 发布者: admin| 查看: 162| 评论: 0

深圳老旧小区被迫改道棚改背后:城市更新蛋糕政府想吃、开发商想吃、业主也想吃

 2017-08-27 翁晓琳 
导语

一位负责城市更新的房企负责人直言:“老旧小区对于开发商来说,即便难啃,啃下来也有价值。市中心的地段,将来建好也是豪宅,只是前期的工作实在是过于漫长。还是要看房企的资金实力能否支撑。”




中房报记者 翁晓琳 深圳报道


8月,深圳市住房和建设局推出了一条重磅消息,《关于加快推进棚户区改造工作的若干措施(征求意见稿)》提出“符合纳入棚户区改造使用范围的老旧住宅区,不再采用城市更新的方式进行改造”。未来老旧小区是否将全部以棚改形式进行成了各方关注的焦点。


深圳此番政策背后,不得不说的是,自2009年12月出台《深圳市城市更新办法》后,实践起来并非如原初政策设计的那样理想,困难让所有参与方始料未及,8年以来,立法不足导致的规则不够明晰,原业主、开发商以及其他利益涉及者在这场好戏中加剧争夺权利,所造成的局面是,老旧小区的城市更新推进非常慢,迄今为止仅有南山区的鹤塘小区一例成功案例。


转而走棚改道路后,2016年12月深圳市棚户区改造第一个项目启动,截至8月10日,项目签约率已突破99%。


棚改20年以上老旧小区



开发商对于老旧小区的城市更新是眼红却无法下手。深圳城市更新制度办法走在全国前列,但目前政策文件规定需要拆迁范围100%的产权人签订拆迁补偿协议,面对上百上千的拆迁户,要达到100%的签约率很难。


从去年开始,深圳的城市更新条例就有了数次内部征求意见稿。今年1月出炉的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》(以下简称《暂行措施》),还是明确规定,零散旧住宅区部分由区政府组织开展前期工作,由区城市更新职能部门申报,权利主体的城市更新意愿应当达到100%。另外,零散旧住宅区的住宅类合法房屋产权置换原则上按照套内面积1∶1进行。


有业内人士向中国房地产报记者分析,“按照现在的城市更新办法,1%的业主不同意都不能动。只有所有业主利益形成单一主体之后,开发商才能启动赔偿并开发。因此时常出现一些业主漫天要价,甚至做钉子户,拖累整个拆迁进程。深圳的旧改蛋糕,政府想要吃,开发商想要吃,希望通过达到原有物业价值提升的业主们想要吃,要尽快完善立法,定期研究制定或授权相关部门颁布专项政策,解决拆迁难的问题迫在眉睫。”


城市更新是以“政府引导、市场主导”为主线,开发商作为城市更新主体,按照市场规则,走的是以商品开发为主的市场行为。而棚改则不同,是以“政府主导、政府投资、政府规划”为主线。


2016年12月,深圳市棚户区改造第一个项目——罗湖“二线插花地”棚改正式启动全面签约和房屋拆除。今年5月,罗湖“二线插花地”棚改民事协商阶段结束,进入行政征收、行政处罚阶段。截至8月10日,项目签约率突破99%。


8月发布的棚改意见稿提出,将推广“政府主导+国企实施+公共住房”的实施模式,与城市更新流程主要节点相同。最大的不同点在于纳入计划后的棚改项目需先确定实施主体再执行编制专规等工作,且棚改的“钉子户”可依法进行强制拆除。


换句话说,不再要求城市更新100%的签约率,对于签约期少数业主住户拒不签约、拒不搬迁改造项目实施,损害大多数业主的利益,实施主体可依法申请启动行政征收、行政处罚等强制程序。


另根据规定,深圳市范围内使用年限在20年以上(之前是30年以上)、存在住房质量安全隐患、使用功能不齐全、配套设施不完善的老旧住宅区项目应当纳入棚户区改造政策适用范围,不再采用城市更新的方式进行改造。


有深圳市住建局人士对中国房地产报记者指出:“此次意见稿出台主要是为了完成深圳‘十三五’期间40万套保障房和人才安居房的目标。目前的情况是供不应求,加上收购成本,无法满足40万套的任务量。推进棚改将在很大程度上解决问题,项目中除了安置房外,其余均为人才住房和保障住房。另外福田、罗湖、南山、盐田四区的棚户区改造项目所建人才住房和保障性住房只租不售。”


“很想住新房”



目前老旧小区的销售在深圳市面依然流通,有不少买家正是为了搏一搏未来拆迁的可能性。深圳中原研究中心数据显示,今年1月至8月17日,一共成交了1956套,主要是以老旧小区集聚地罗湖区成交了41套和福田区成交了30套为主力军。


美联物业全国研究中心经理何倩茹对中国房地产报记者表示:“老旧小区的成交量一直比较平稳,如果能低价买入老旧小区,然后通过旧改获得新的物业,就可以赚取比较高的资产溢价,购入这类老旧小区的人士,实际上是买入一个溢价的可能性。”


对于不少老旧小区的居民,城市更新要等的时间过长,但是棚改的出现,着实给了一条新出路。


以福田区为例,早在棚改意见稿发布之前就启动了十个试点项目,包括华富村等采取的是“协商+征收”相结合,以“政府主导+国企实施+安置建设+人才住房建设”开展工作,统一补偿标准。还规定了改造意愿征集任务完成时间,8月份就要交出答卷。


中国房地产报记者也实地走访了华富村。建于1988年的华富村楼龄长达三十年,是名副其实的老旧小区,不少楼房已经出现了墙体剥落、天花板漏水等各种问题。此外小区内部狭窄,配套设施不齐全,尤其是停车位缺失,令不少“原住民”搬离,房屋出租率高达60%以上。华富村因为地理位置优越,周边有福田中心公园和笔架山公园加持,还有3号线、7号线地铁站相邻,房价在5.5万元/平方米水平。


在华富村内,中国房地产报记者看到了8月14日的最新通知,表示华富村改造项目的意愿征集工作已经完成,同意率为99.1%。随后记者前往了华富村改造项目办公室进行了解,工作人员表示,同意率已经是100%,目前已经上交给福田区政府商讨下一步工作了,“居民对于赔付比例的反映还在收集中,还没那么快出结果”。


对已经公示的华富村房屋补偿及奖励标准,居民陈小姐对中国房地产报记者称:“相当于我们最多只能拿6万元奖励,这个单元按时交房奖励和整栋按时交房奖励,根本就拿不到,这是逼着业主自己内部解决钉子户问题,很容易破坏邻里关系。为什么不能学下罗湖二线插花地,人家是按照每平方米来奖励。”


中国房地产报记者在华富村遇到了十个试点之一的明月花园的业主。其表示:“我们意愿征集工作8月4日开始,到8月14日已经达到了97%了。大家都想要住新房,对于棚改还是很支持。我今天过来就是看看补偿标准如何,我们小区下一步或许要参照他们这边。”


对于此,综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者表示:“棚改涉及公共利益、市民安全,就不能迁就少数人利益,一定会走到强拆。和城市更新要求的100%比例不同,从目前政府文件来看,完全是政府主导,国企主持模式来做,强制性比较强。这意味着到了一个比例,将强制执行,钉子户会减少。”


深圳市住建局相关人士对中国房地产报记者解释,“并非所有老旧住宅区都符合纳入棚户区改造范围内的,需要先进行老旧住宅项目信息普查、街道办初审、区主管部门审核、纳入区棚改项目库,最后经区指挥部审议并报市主管部门汇总后编制市棚改项目库。”


宋丁建议,“政府应该在城市更新的大框架内厘清棚改和旧改的共同特征、共同趋向和共同政策内涵,针对各自发展特征,推出不同政策,比如实施主体的差异化、回迁赔付比例、针对拒签业主的措施、改造流程、供给对象等。过去几年来老住宅区旧改走得如此艰难,离不开政策模糊的问题。既然明确了把政策化、公益性棚改作为城市更新的一个战略方向,也可以使几年来的市场化旧改有更加清晰的独立的路线图。另外,在旧住宅区范围内应划出一部分纳入棚改的比例,比较合理的是30%的老旧住宅区划为棚改,70%划为旧改,这符合深圳的供需关系现实,也能够稳定多年来已经比较成型的旧改格局。”

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