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重磅! 深圳租赁新政 商用房可改整租

2017-8-29 17:33| 发布者: admin| 查看: 161| 评论: 0

前言


8月28日,深圳也出台鼓励住房租赁市场发展文件。


深圳发布关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见(征求意见稿)(以下简称为“实施意见”)及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)的通知。 

政策点归纳

深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见


1、支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。鼓励试点商品房开发销售与租赁经营一体化的运作模式,鼓励房地产企业规模化租赁经营各类园区(含总部基地、产业园区、大学园区等)的配套住房、商务公寓


2、允许将符合条件的国有企事业单位经营管理的租赁住房纳入公共租赁住房或人才住房体系。


3、鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业。


4、允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房,改建后的住房仅限租赁或整体转让,不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。


5、允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租,但人均租住建筑面积不得低于6平方米。


6、各区政府、新区管委会至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作(有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作)。


7、加大对个人租赁住房的支持力度,提高住房公积金用于支付房租的比例,鼓励住房租赁企业优先为取得保障性住房轮候资格的家庭提供租赁服务。


8、对依法登记备案的住房租赁企业、机构、个人和中介机构,给予税收优惠政策支持。


9、鼓励符合条件的住房租赁企业或经营住房租赁业务的企业通过IPO、债券及不动产证券化产品等方式融资,稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。


10、市房地产主管部门要在市房屋租赁办现有信息系统的基础上搭建全市统一的住房租售交易服务平台,提供便捷的租赁信息发布服务。


11、出租人无正当理由不得解除合同,合同期内不得单方面提高租金,不得随意克扣押金。



深圳市住房租赁试点工作方案


1、依托现有或新成立市属国有企业,于2017年底前筹建3-5家国有住房租赁企业,着力发挥市人才安居集团政策性、专业化、规模化的住房租赁平台作用。


2、“十三五”期间,除人才住房和保障性住房外,国有住房租赁企业还应通过新建、改建、收购、租赁、资产划转等方式收储不低于10万套房源,开展专业化、市场化、规模化住房租赁业务。


3、各区政府、新区管委会应于2017年底前至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作(有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作),引导原农村集体经济组织继受单位开展规模化租赁业务。“十三五”期间,通过收购、租赁、改建等方式收储不低于100万套(间)村民自建房或村集体自有物业。


4、鼓励300家房地产开发、经纪、物业管理企业或其他市场主体转型为住房租赁企业或设立子公司拓展住房租赁及其他“管家式”业务,推动住房租赁经营品牌化、规模化、专业化发展。


5、“十三五”期间,鼓励300家各类产业园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位,利用其自有或管理的配套职工宿舍、公寓和住房,开展专业化、规模化租赁经营,


6、对个人出租住房的,增值税减按1.5%的税率缴纳;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策;对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,按照5%的征收率缴纳增值税。


7、对个人出租住房所得,减半征收个人所得税;对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题。


8、自2017年8月起,以招拍挂方式出让的商品住房用地除按规定配建一定比例的保障性住房或人才住房外,还应按不低于规划建筑面积20%的比例建设自持租赁住房,自持年限为70年。


9、除福田、罗湖、盐田区外,其他行政区、新区、前海深港现代服务业合作区应于2018年6月底前至少供应一宗地块用于全部建设自持租赁住房或商务公寓,租赁住房自持年限为70年,商务公寓自持年限为40年。


10、在现有50%的基础上,研究提高住房公积金缴存额用于支付房租的提取比例,进一步加大住房公积金对个人承租住房的支持力度。(完成时限:2017年12月)


11、建设政府住房租售交易服务平台。搭建政府住房租售交易服务平台(以下简称“租售平台”),并于2018年6月底前上线运行。


市规划国土委关于征求《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)的通知


为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)有关要求,加快培育和发展我市住房租赁市场,按照市政府的统一部署,由我委牵头制定了《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》及《深圳市住房租赁试点工作方案》(征求意见稿)。现公开征求社会公众意见,如有意见和建议,请于2017年9月3日前通过邮件或传真等形式反馈。为便于沟通联系,请注明真实姓名和联系方式。邮箱:fdcyc@szpl.gov.cn,传真:0755-83949627。


特此通知。

深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)

2017年8月28日



编制的背景和起草情况如下


一、政策背景

2016年5月,国务院发布《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号,以下简称39号文);2017年1月,广东省印发《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号,以下简称7号文),要求开展培育和发展住房租赁市场的有关工作;2017年7月18日,住房和城乡建设部等9部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号),要求进一步加快推进培育和发展住房租赁市场相关工作。 


二、《实施意见》起草情况


2016年5月,国办发39号文印发后,市领导批示我委迅速出台实施意见,并将发展住房租赁市场纳入房地产调控长效机制。市政府先后于2017年1月、4月先后两次专题研究《深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(送审稿)。根据市政府安排,我市对《实施意见》再次修改完善,并先后三次书面征求各区政府、新区管委会以及市直有关单位意见。结合各有关部门的反馈意见,对《实施意见》作了进一步的细化完善:从完善法律法规、促进租房租赁机构化发展、完善支持政策、制定租赁住房标准、规范行业秩序与加强租金指导等六方面,促进租赁市场发展。


深圳市关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见

(征求意见稿)


各区政府、新区管委会、前海管理局、市政府直属各单位:


为贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《广东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》(粤府办〔2017〕7号)有关要求,加快培育和发展我市住房租赁市场,经市政府同意,现提出以下实施意见:


一、总体要求


(一)指导思想。全面贯彻党的十八大、十八届三中、四中、五中、六中全会和中央经济工作会议、中央城镇化工作会议、中央城市工作会议精神,认真落实国务院和省委、省政府决策部署,以规范和发展住房租赁市场为主要方向,健全以市场配置为主,政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展,满足我市中低收入家庭和各类人才住房需求。


(二)任务和目标。进一步完善住房租赁监管机制,保障市场主体从事住房租赁经营的合法权益;完善住房租赁法律法规和行业管理体系,维护依法经营、诚实守信、公平交易的市场秩序;培育和规范住房租赁行业,提升住房租赁企业的规模化、专业化、规范化水平。到2020年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系;基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,实现城市居民住有所居的目标。


二、培育住房租赁市场供应主体


(三)发展专业化住房租赁企业。充分发挥市场作用,提高住房租赁企业规模化、专业化水平,调动租赁企业积极性,鼓励企业通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,开展规模化租赁业务。落实国家关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的相关支持政策,促进大、中、小住房租赁企业协同发展。(责任部门:市规划国土委、市财委、市地税局、市房屋租赁办)


(四)鼓励房地产企业拓展住房租赁业务。支持房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务。鼓励试点商品房开发销售与租赁经营一体化的运作模式,鼓励房地产企业规模化租赁经营各类园区(含总部基地、产业园区、大学园区等)的配套住房、商务公寓,并通过完善公共配套设施、引入专业物业管理等措施,满足周边就业人员的居住需求,促进职住平衡。(责任部门:各区政府、新区管委会、市规划国土委)


(五)引导各国有企事业单位开展规模化租赁业务。引导国有企事业单位拓展住房租赁业务,自行或委托专业化住房租赁企业开展自有住房、商务公寓的规模化租赁。允许将符合条件的国有企事业单位经营管理的租赁住房纳入公共租赁住房或人才住房体系。(责任部门:各区政府、新区管委会、市国资委、市财委、市住建局)


(六)鼓励原农村集体经济组织及继受单位开展规模化住房租赁业务。鼓励原农村集体经济组织及继受单位成立住房租赁企业或委托专业化的住房租赁企业,将符合安全、质量、消防、卫生等条件的住房统一出租、规范管理,并委托物业服务企业提供服务,享受住房租赁企业相关的政策优惠。(责任部门:各区政府、新区管委会、市房屋租赁办)


三、完善公共租赁住房管理


(七)加大公共租赁住房供应力度。落实我市人才住房和保障性住房有关政策,加大建设力度、完善公共配套、优化空间布局。鼓励各区政府、新区管委会、前海管理局、市人才安居集团(包括其子公司)将自建、购买或承租的各类居住用房作为人才住房或保障性住房开展租赁经营。(责任部门:各区政府、新区管委会、前海管理局、市规划国土委、市住建局、市人才安居集团)


(八)推进公共租赁住房货币化。全面构建实物保障和货币补贴相结合的公共租赁住房供应体系,并逐步提高货币补贴的比例,探索发行住房租赁券,创新货币补贴形式。完善租赁补贴制度,按照我市住房保障有关规定,结合市场租金水平和保障对象实际情况,合理确定租赁补贴标准。(责任部门:各区政府、新区管委会、市住建局)


(九)提高公共租赁住房运营保障水平。由市住房建设部门会同人才安居集团负责共同搭建专业化、规模化的公共住房租赁平台,通过自行建设或收购、租赁商品房、企业自有用房,出租给中低收入家庭、各类人才等需求人群。探索采取购买服务或政府和社会资本合作(PPP)模式,将现有政府投资的公共租赁住房交由专业化的租赁企业运营管理,不断提高管理和服务水平。(责任部门:市住建局、市人才安居集团)


四、加大租赁住房建设和供应力度


(十)加强租赁住房规划和用地供应。市规划国土部门应结合我市住房供需状况等因素,在住房建设规划中合理确定租赁住房供应规模,并在年度住房建设计划和住房用地供应计划中予以安排。加大各类园区(含总部基地、产业园区、大学园区等)的配套住房、商务公寓只租不售或限期销售用地的供应,进一步完善租赁住房供地方式,新建租赁住房项目用地以招标、拍卖、挂牌方式出让的,出让方案和合同中应明确规定持有出租的年限;落实我市《关于完善人才住房制度的若干措施》(深发〔2016〕13号)有关规定,并适度提高企业自持出租的住房比例。(责任部门:市规划国土委、市住建局)


(十一)允许商业用房按规定改建为租赁住房。在符合城市规划和公共配套要求的前提下,经行政主管部门同意,允许已建成并空置的商业建筑以宗地为单位按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变并按规定调整土地用途,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行,市住建、公安消防等职能部门按照商业用房改建后的实际使用功能开展质量和消防审批工作,改建后的住房仅限租赁或整体转让,不得分割转让或以“以租代售”等形式变相分割转让。(责任部门:市规划国土委、市发改委、市住建局、市公安局、深圳供电局、市水务局)


(十二)允许现有住房按规定改造后出租。住房改造必须按照国家和地方的住宅设计规范开展,不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施,必须确保消防设施、防水功能、排污功能完好有效;不得损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构、影响房屋安全;不得加建卫生间、厨房。允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租,但人均租住建筑面积不得低于6平方米,厨房、卫生间、阳台和地下室不得出租供人员居住。禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造为“房中房”对外出租,公安消防、各区(新区)规划土地监察和住建部门要加大检查力度、依法查处。(责任部门:市住建局、市公安局、各区政府、新区管委会)


(十三)引导“城中村”通过综合整治开展规模化租赁。各区政府、新区管委会至少要组织开展一项“城中村”规模化租赁试点工作(有条件的区、新区可以街道为单位开展试点工作),引导各原农村集体经济组织及继受单位通过综合整治提升“城中村”的品质,将符合安全、质量、消防、卫生等条件和违法建筑查处相关规定的“城中村”改造成租赁住房并对外长期租赁经营。住建、公安消防部门要按照《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑消防监督管理办法》等规定对“城中村”的整治提升进行技术指导,并在整治完毕后进行质量检测和消防验收、备案手续;对于各原农村集体经济组织及继受单位投资“城中村”消防治安、环境卫生及水电燃气管网改造的,区级财政给予适当补贴。(责任部门:各区政府、新区管委会、市公安局、市住建局、市房屋租赁办)


五、完善住房租赁立法和支持政策


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